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不動産・ローン調査
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ローン

住宅ローン控除

  • 控除対象借入額の上限：4000万円
  • 控除率：1%
  • 控除期間：10%
  • 最大控除額：40万/年
  • 住民税からの控除上限額：13.65万/年
  • ペアローンor連帯債務なら夫婦ともに控除

ローンの組み方

ペアローン 連帯債務 連帯保証
概要 夫婦で別々のローンを借りる（原則同じ金融機関or民間+フラット35）。別々返済。 二人の年収を足して借入額を増やす。主債務者と連帯債務者。夫婦ともに返済義務。 二人の年収を足して借入額を増やす。主債務者と連帯債務者。
住宅ローン控除 x2 x2 x1
対応ローン 同じ金融機関ローン or 民間+フラット フラット or 民間一部 民間ほとんど
手数料 x2 x2 x1
団体信用生命保険 死亡した人の分免除 主債務者死亡時のみ 主債務者死亡時のみ
所有権 共有名義 共有名義 主債務者

共有名義と持分

夫婦で差をつけて資金を出す→持分は半分で登記→贈与税発生に注意。 共有名義であれば、将来売却するとき、譲渡所得からの特別控除3,000万円をダブル（合計で最大6,000万円）で受けられる。

団体信用生命保険（団信）

住宅ローン専用の生命保険。返済中に死亡したり、高度障害状態になったりした場合に、保険金の支払いで住宅ローンの残額分をカバー。 住宅金融支援機構の「フラット35」では任意加入。ほとんどの金融機関では、必須。

特約付き団信

がん保障、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）、5つの疾患（高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎）にも対応。 金融機関によって金利上乗せタイプ、保険料支払いタイプ、無料タイプがある。 注意点として、特約付き団信は、途中からつけることはできない。

頭金

多くするメリット：毎月返済額や総返済額を抑えられる
住宅ローンの借り換えもしやすい（その時点での住宅評価額がローン残高よりも低い担保割れ状態）

少なくするメリット：住宅ローン減税が多くなる。ただし1%なので、それ以下の金利でローンを借入れする前提。

「頭金をいくらにするのか」ではなく「生活のためにいくら残しておくのか」という考え方が重要。半年。

返済負担率＝年間返済金額/年収。 フラット35は35%以内。民間金融機関は25%以内。

参考 http://kakaku.com/housing-loan/articleview/?no=220

繰り上げ返済

  • ネットでいつでも手続きができるか
  • 手数料は無料か？

繰り上げ返済の方法

  • 期間短縮型：返済額はそのままで返済期間が短くなる繰り上げ返済の方法(総返済額が少なくなる)
  • 返済額軽減型：返済期間はそのままで、毎回の返済額が少なくなる繰り上げ返済の方法(支出増や金利上昇に備える)

銀行の評価基準

  • 物件の所在地と買主の居住地
  • 買主の純資産と職業
  • 固定資産税評価額をもとにした積算価格
  • 純利回り
  • 競合金融機関の状況
  • 金融機関の今期の貸出目標

Links

比較シミュレータ http://kakaku.com/housing-loan/simulation_top.html

基礎知識 http://kakaku.com/housing-loan/articlelist/?mt=26

保険

地震保険

  • 全損：100%、津波で家が流される
  • 半損：50%、躯体の柱が何本も傷んでいる
  • 一部損：5%、外壁タイルの一部が崩落

東日本大震災の時には、東京近郊では9割が一部損認定。 一部損認定の際の払戻金は、毎月の支払額の何倍？

金利

金利の種類

  • 全期間固定金利型：全期間を通じて、適用される金利が変わらない
  • 変動金利型：金利を半年ごと、返済額は5年ごとに見直す。5年ルール、1.25倍ルールに注意。
  • 固定金利期間選択型：借り入れからの一定期間に限り、金利を固定できるタイプ。固定期間終了後は、その時点の金利を見た上で、残りの期間を変動金利にするか、固定金利にするかを選ぶ。

金利の上げ下げ理由

  1. 景気：景気良い→個人の消費者増大 & 企業も投資したい→資金需要が高まる→金利が上昇
  2. 物価：経済活動活発→物価向上→資金需要が高まる→金利が上昇（日銀は、金融引き締め&金融緩和で物価安定を目指す）
  3. 為替相場：円安→輸入価格上昇→国内の物価が上昇→金利が上昇

ARUHIマガジン

店頭金利。さらにそこから引き下げる。

金利の見直し

固定金利は、10年国債の利回りを指標。

変動金利は、

  1. 金融政策を審議する「金融政策決定会合」の結果
  2. 日銀は物価安定の目標として、「消費者物価の前年比上昇率2%」→達成されるまではゼロ金利政策？
  3. 金融機関が優良企業向けに短期（1年）で貸し出す最優遇貸出金利「無担保コールレート翌日物」に変化
  4. 変動金利（半年型）の店頭金利の見直し

金融機関は、金利が上がっても返済能力がある人に融資したい。約4%の上昇に耐えれることが融資基準。

「5年ルール」と「125％ルール」

変動金利は半年に1度変更。ただし、返済額は5年に一度変更→月々の返済額に安定させるため。ただし、元金が減らないリスクがある。 返済額は「どんなに金利が上昇しても、従来の返済額の125％を超えないこと」という上限が設けられている。「125％ルール」

金利が大幅に上昇すると、毎月の返済額のうちのローン比率が高まり、元金が減らない。100％を超えると未払い利息。利息分すら払えていない。

125%ルールを採用せずに制限なく返済額を引き上げるタイプ。金利が変わればその都度、返済額を見直すタイプの変動金利型住宅ローンもある。

元利均等返済と元金均等返済

  • 元利均等返済：毎月の返済額が一定
  • 元金均等返済：毎月の返済額のうち、元金の額が一定（最初は多く払って、最後は少ない）

今後のリスク

  1. 景気向上
  2. 金利の上昇(住宅ローン向上の1%を超える)
  3. 不動産人気がなくなる

税金

消費税

増税は2019/10？同年3/31までに契約の場合、引渡日にかかわらず8%。

一度だけ払う

  • 印紙税：1-6万
  • 登録免許税：数万-20万
  • 不動産取得税：50平米以上で軽減

継続的に払う

  • 固定資産税：数万-20万
  • 都市計画税：数万-10万

投資

区分マンション表面利回り

不動産投資の最新動向 https://www.nomu.com/pro/trend/201701_toushi_zu1.jpg

事業主、デベロッパー（メジャー7）

  • 野村不動産：プラウド、オハナ（ファミリー向け）。
  • 住友不動産：シティ〜。
  • 三井不動産：パーク〜。
  • 三菱地所：パークハウス。
  • 東京建物：ブリリア。
  • 東急不動産：ブランズ。
  • 大京：ライオンズ。

スーパーゼネコン

  • 鹿島建設
  • 清水建設
  • 大成建設
  • 竹中工務店
  • 大林組

不祥事

  • 三井不動産
    2015年、杭打ち問題。パークシティLaLa横浜。販売主は三井不動産レジデンシャル。施工の元請けゼネコンは三井住友建設。杭打ちは旭化成建材。全棟建替。
    2017年、子会社のリフォームが10億の水増し会計 http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/library/news/2017/pdf/news_170518.pdf
  • 住友不動産
    パークスクエア三ツ沢公園。熊谷組。杭が支持層に届いていない。全棟建替。
  • 三菱地所
    ザ・パークハウス グラン南青山高樹町。鹿島。血管工事。全棟建替。

分譲実績

https://www.major7.net/Archivemap/map/13/

区域

港区

2000以降に建てられた大型マンション&三菱、三井、住友などの財閥系デベロッパー施工は希少価値があり、価格を保ち続ける。 住所をいわなくてもマンション名でタクシーに乗れる、誰でも知ってる=ブランド

恵比寿・代官山・自由が丘

エリアが狭く物件が少ない。賃料利回りよりも値上がり期待。景気が上がれば価格も上昇し易い。

武蔵小杉

DINKS多し。タワマン建てすぎ。

晴海

選手村は晴海５丁目。約13.4ヘクタールの土地に、14～18階建ての宿泊施設21棟と商業棟。約5650戸を五輪後に供給。 総額126億円の9割引。 「2020晴海cityグループ」（三井不動産レジデンシャル、エヌ・ティ・ティ都市開発、新日鉄興和不動産、住友商事、住友不動産、大和ハウス工業、東急不動産、東京建物、野村不動産、三井物産、三井不動産、三菱地所、三菱地所レジデンス）

築地

東京ドーム5個分。大型プロジェクト。複合型施設、東京都の施設、ホテル、超高級マンション、食のテーマパーク。浜離宮ビュー。 森ビル or 三井？

区分 or 一棟

区分は一棟に比べると期待収益率も低く、事務効率も悪い。

長期保有 or 短期転売

税制、金融機関の融資も長期保有が有利なように設計。短期で転売を繰り返すと、登録免許税、抵当権設定費用、仲介手数料、復興税を含めたのキャピタルゲイン課税。短期転売を繰り返すとマークされ、融資を受けられなくなる（バブル期の反省）。 ５年を超える場合は「長期譲渡所得」に、５年以下の場合は「短期譲渡所得」

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

課税譲渡所得金額　＝　譲渡価格　―　取得費　―　譲渡費用　―　特別控除(max3000万)

繰り上げ返済

不動産に再投資するために、金融機関に融資を申し込む際、繰り上げ返済して借入金が減っているよりも、手許現金が豊富な方が評価される。 手元に資金があれば、金利の急上昇の際には繰り上げ返済すればよい。

住宅ローンで投資物件

投資物件を住宅ローンで購入すると契約や法律違反。勤務先の移転、家族構成の変化など公に認められる内容であれば賃貸に出せる。

指標

  • 自己資金費で見た運用利回り。内部収益率(IRR)
  • 融資条件
  • 売却益にかかる税金
  • 売却金額：いくらで売れれば損が出ないか
  • 賃料下落率：近隣の同グレード、同面積の物件を築年数ごとに並べ、平米単価の推移を追う
  • 金利がいくらまで上昇すると損になるか

IRR

0＝C0＋ C1/(1＋r)¹ ＋ C2/(1＋r)² ＋ C3/(1＋r)³　…＋ Cn/(1＋r)n のr 最終的な利益の額は同じでも早めに収益が上がるか？複利効果は大事。
ミドルリスク・ミドルリターン：8%
ハイリスク・ハイリターン：15%

サイト

  • レインズ：元付業者
  • ATBB
  • 楽待、健美家、ノムコム

Links

地震ハザードマップ http://www.j-shis.bosai.go.jp/

謎い

  1. 住宅ローンはいつ決めるのか？物件の決定から引き渡しのどのタイミング？変更できる？
  2. 住宅ローンの借り換えコスト
  3. 住宅ローンは自分で勝手に銀行を決めてもよい？
  4. 金利って結局今後あがるの？
@holly-u1
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最近僕もマンションを買ったので、参考までに僕の時の流れをお伝えします。

1.購入物件を決めて申し込む

  • 売主への購入申し込みと銀行へのローンの申し込みを不動産屋にて同時に行いました。
  • ローンを申し込む銀行は仲介不動産業者の指定がほとんどのように思います（何も準備していなければそうなります）
  • 売主の申し込みは印鑑登録証と印鑑があればすぐできます
  • 銀行のローン申し込みにはサラリーマンであれば源泉徴収票が必要です
  • 就労を証明するため保険証コピー提出や職場への電話確認もありました
  • 個人事業主の場合は最低3期分の確定申告書を求められます
  • 企業経営者の場合は最低3期分の決算書を求められます
  • 銀行のローンが通りやすいのは、公務員＞上場企業正社員＞中小企業正社員＞個人事業主＝中小企業経営者　な印象です（要出典）
  • 金利も上記の順で安くなる印象です（要出典）
  • 個人事業主の場合は頭金を物件金額の20％くらい振り込まないと通らないと言われました（しかも金利は高い）

2.ローン審査を待つ

  • ここで2週間くらいかかりました
  • 書類確認と金利の計算、シミュレーションの作成などされているようです
  • この期間にすることはありません

3.ローンを選ぶ

  • 固定金利か変動金利、保証金の有無、返済期間など複数パターンの見積もりがきます
  • 具体的な月々の返済金額もここでわかります
  • 選んだプランを銀行に伝えます

4. 銀行で契約

  • 銀行に赴いてローン契約を行います
  • 諸々2時間程度はかかります
  • 捺印と各種説明を受けます
  • 銀行と提携している各種保険のおすすめなどもあります

5. 売主との契約（中古の場合）

  • 中古の場合、権利書の譲渡など行政書士立会いのもと銀行にて行います
  • 売主との顔合わせ、鍵の受け渡しもここで行いました

参考になればー

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